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    :: WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT 2013 ::

    →Schadensersatz ohne Verschulden zwischen den Mietern von Sondereigentum
    Die Beklagte betrieb im dritten Obergeschoss eines Gebäudes ein sog. ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich eine Arztpraxis (im Folgenden VN), dessen Betriebsunterbrechungs- und Inhaltsversicherer die Klägerin ist. Das Grundstück ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Sowohl die Beklagte als auch der VN sind Mieter der Räume. In einer Nacht löste sich im Sterilisationsraum der Beklagten eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den Praxisräumen des VN kam. Die Versicherung zahlte für den Schaden 165.889,76 €. Gestützt auf § 67 VVG aF verlangt sie von der Beklagten den Betrag.
    Der BGH gibt der Versicherung Recht. Es bestehe ein Anspruch aus § 906 BGB. Das sei gerechtfertigt, weil der berechtigte Besitzer seine Rechtsstellung unmittelbar von dem Eigentümer ableitet und dadurch bei der gebotenen wertenden Betrachtung in das zwischen den Grundstückseigentümern bestehende nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis einrückt, welches insbesondere mit § 906 BGB als der Generalnorm des zivilrechtlichen Nachbarschutzes die widerstreitenden gleichrangigen Eigentümerinteressen zum Ausgleich bringen soll.
    Verneint hat der Senat eine analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB für das Verhältnis von Mietern bei Beeinträchtigungen, die von einer Mietwohnung innerhalb desselben (ungeteilten) Grundstückseigentums auf eine andere Mietwohnung einwirken. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB setzt in seinem unmittelbaren Anwendungsbereich voraus, dass die Störung von einem anderen Grundstück herrührt, es sich also um einen grenzüberschreitenden „Eingriff von außen“ handelt.
    Zwischen Sondereigentümern besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis. Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen; das gelte auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume.
    Dies bedeutet eine verschuldensunabhängige Haftung für Schäden, die in den (oben liegenden) Räumen ihre Ursachen haben. Problematisch ist, dass ein solcher Schaden (zurzeit noch) nicht versicherbar ist. Denn die Hausrat- oder Betriebsinhaltsversicherung haftet nur für Schäden an eigenen Gegenständen. Die Haftpflichtversicherung haftet nur bei Verschulden des Verursachers. Das Operationszentrum wird hier also auf dem Schaden sitzen bleiben.
    vgl. BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013 – V ZR 230/12 –

    → Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer
    Die Wohnungseigentümer beschlossen mehrheitlich, dass die Wohnungseingangstüren neu eingebaut werden. Hiergegen richtet sich die Klägerin mit ihrer Anfechtungsklage. In der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Wohnungseingangstüren zum Sondereigentum gehören.
    Der BGH entschied, dass es auf die Regelung in der Teilungserklärung für die sachenrechtliche Zuordnung nicht ankomme. Wie der Senat bereits klargestellt hat, kann durch eine Teilungserklärung Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden. Wohnungseingangstüren gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes. Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen kann. Sie dienen stets der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Gehören sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum.
    Enthält die Teilungserklärung - wie hier - eine Aufzählung der zum Sondereigentum gehörenden Bestandteile des Gebäudes, hat dies nur deklaratorischen Charakter; welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum stehen, bestimmt sich allein nach den gesetzlichen Regelungen in § 5 Abs. 1 bis 3 WEG. Davon zu trennen ist die Frage, ob die Wohnungseigentümer die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. zur Tragung der damit verbundenen Kosten abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG einzelnen Sondereigentümern auferlegen können.
    vgl. BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013 – V ZR 212/12

    →Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren; weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.
    Das entschied der BGH. In dem Fall sind die Hausgeldzahlungen aus dem laufenden Jahr mit Zahlungen auf Rückstände der Vorjahre zusammengefasst worden. Weil die Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu führen ist, stellt die Nachzahlung auf Rückstände aus Vorjahren in der Gesamtabrechnung eine Einnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Hausgeldzahlung dar, und zwar unabhängig von der Frage der Anrechnung. Da in der Einzelabrechnung des säumigen Wohnungseigentümers rechnerisch ein Guthaben entsteht, kann sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung den buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren informatorisch aufzeigen.
    Der BGH stellt klar, dass es nicht Aufgabe der Gesamtabrechnung ist, aufzuzeigen, ob die in dem Jahr entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen gedeckt werden; ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses.
    vgl. BGH, Urteil vom 11. Oktober 2013 – V ZR 271/12

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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