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    "Wer Recht erkennen will, muss zuvor in richtiger Weise gezweifelt haben." ARISTOTELES

    :: WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT 2012 ::

    →Anfechtungsbefugnis und Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung
    Die Teilungserklärung sah in diesem Fall, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der schriftlichen Zustimmung des Verwalters bedarf. Die Erwerber wurden zunächst in das Grundbuch eingetragen. Weil die Zustimmung des Verwalters nicht nachgewiesen war, wurde ein Amtswiderspruch in das Grundbuch eingetragen. In einer Eigentümerversammlung versagten die Wohnungseigentümer die Zustimmung zu der Veräußerung durch Beschluss. Die dagegen gerichtete Anfechtungsklage des Erwerbers wurde abgewiesen. Zu Recht meint der BGH. Zwar sei das Eigentum gemäß § 891 Abs. 1 BGB zu vermuten. Allerdings fehle es an einer ausdrücklichen Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung. Da das Stimm- und Anfechtungsrecht mit der Verpflichtung korrespondiere, Kosten und Lasten zu tragen und die Zustimmung fehle, fehle es an einem wirksamen Eigentumserwerb. Das Zustimmungserfordernis bezieht sich nämlich nicht nur auf den schuldrechtlichen, sondern auch auf den dinglichen Vertrag.
    Demnach war der Kläger zur Erhebung einer Anfechtungsklage nicht befugt, obwohl er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war, da er das Wohnungseigentum nach materiellem Recht nicht wirksam erworben hat. Dabei spielt es keine Rolle ob der wichtige Grund besteht, dann ein die Zustimmung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer wird im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist.
    BGH 5. Zivilsenat, Entscheidungsdatum: 20.07.2012, Aktenzeichen: V ZR 241/11

    →Keine Tätigkeit als Tagesmutter im Wohneigentum
    Die Mieterin der Eigentümerin betreut in ihrer Wohnung mit Erlaubnis der Stadt gegen Entgelt bis zu fünf Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren von 7.00 Uhr bis 19.00 Uhr. Die Teilungserklärung enthält folgende Regelung: "Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden". Eine Zustimmung wurde nicht erteilt, es liegt ferner ein bestandskräftiger Untersagungsbeschlusses vor. Der BGH hat die weitere Tätigkeit als Tagesmutter untersagt. Die Gemeinschaft habe einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG. Es liege ein Verstoß gegen die Teilungserklärung vor, da die Tagespflegestelle ohne die erforderliche Zustimmung betrieben werde. Die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder stellt die "Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung" im Sinne der Teilungserklärung dar und bedarf daher der Zustimmung des Verwalters oder einer ¾-Mehrheit der hierüber abstimmenden Wohnungseigentümer.
    BGH 5. Zivilsenat, Entscheidungsdatum: 13.07.2012, Aktenzeichen: V ZR 204/11

    →Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen
    Die Eigentümer verlangen von der Gemeinschaft Ersatz der Kosten für die Anmietung einer anderen Wohnung, Ersatz der Umzugskosten und die Feststellung des Verzugs mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Mit Beschluss vom 22. Oktober 2008 wurde zunächst eine Beobachtung der Entwicklung des Hausschwamms und sodann mit Beschluss vom 15. April 2009 eine Teilsanierung beschlossen. Die Kläger haben diese nicht angefochten. Die Bestandskraft eines Beschlusses schließt jedoch den Einwand, er habe nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen, auch für einen Schadensersatzanspruch aus. Die Kläger stützten dann ihren Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft die gebotene Sanierung gerade nicht vorgenommen, sondern versucht hat, sie zu vermeiden, und dass ihr daraus Schäden entstanden sind. Ein solcher Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft aus § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB und von § 823 BGB i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG kommt grundsätzlich in Betracht. Jedoch scheidet er dann aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht. Dies ergibt sich aus dem mitgliedschaftlichen Treueverhältnis. Dieses Treueverhältnis hat der BGH im Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu dem einzelnen Wohnungseigentümer anerkannt und daraus dessen Verpflichtung abgeleitet, dem Verband Schadensersatz zu leisten, wenn er seiner Verpflichtung zur Mitwirkung an der ordnungsmäßigen Verwaltung der Gemeinschaft nach § 21 Abs. 4 WEG nicht nachkommt (Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 175 f.). Kehrseite dieser Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers ist die Verpflichtung des Verbands, die gefassten Beschlüsse umzusetzen. Die Umsetzung obliegt nach § 27 Abs. 1 WEG dem Verwalter, der dem Verband auf Erfüllung und gegebenenfalls auf Schadensersatz haftet. Der Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, diesen Anspruch gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn die gefassten Beschlüsse - wie hier - den Zweck haben, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht. Da die Kläger es hier "mitverursacht" haben, dass die Verzögerung eingetreten ist, gingen sie leer aus.
    BGH 5. Zivilsenat, Entscheidungsdatum: 13.07.2012, Aktenzeichen: V ZR 94/11

    →Grundsätze bei der Verwalterbestellung
    Der Fall: Die WEG bestellt eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft, die erst wenige Monate zuvor errichtet worden war, zur Verwalterin. Der Geschäftsführer war nicht bereit, die persönliche Haftung für die Gesellschaft zu übernehmen. Die Stammeinlage der Gesellschaft von 500 € reichte für sich genommen nicht aus, um einen dauerhaft ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb und Ersatz im Haftungsfall sicherzustellen. Eine Haftpflichtversicherung war bei der Beschlussfassung über die Bestellung nicht nachgewiesen. Der Beschluss über die Bestellung und der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags wurde angefochten.
    Die Entscheidung: Ob der vorgesehene Verwalter seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt, bestimmt sich nicht nach der Rechtsform, sondern nach den finanziellen Mitteln, über welche er verfügt, nach dem Kredit, den das Unternehmen in Anspruch nehmen und nach den Sicherheiten, die es stellen kann. Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum. Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann zwar Verwalterin einer WEG sein. Zum Verwalter einer WEG darf - unabhängig von der Rechtsform - jedoch nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet. Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben. Wie sich die Wohnungseigentümer Gewissheit verschaffen, ob das als Verwalter in Aussicht genommen Unternehmen diesen inhaltlichen Anforderungen genügt, bestimmen sie im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst. Sie sind deshalb einerseits nicht gezwungen, stets einen Bonitätsnachweis einzuholen; sie könnten darauf etwa bei einem eingesessenen als solide bekannten Unternehmen gleich welcher Rechtsform verzichten. Die Wohnungseigentümer dürfen andererseits ein Unternehmen nicht aufs Geratewohl bestellen und sich über Zweifel an der Bonität ohne weiteres hinwegsetzen. Besteht bei objektiver Betrachtung begründeter Anlass, die Bonität des als Verwalter vorgesehenen Unternehmens - gleich welcher Rechtsform - zu prüfen, halten sich die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums nur, wenn sie diese Frage klären und ihre Entscheidung über die Bestellung auf einer Tatsachengrundlage (Unterlagen, Auskünfte andere Erkenntnisse) treffen, die eine nachhaltig ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung erwarten lässt.
    BGH 5. Zivilsenat, Entscheidungsdatum: 22.06.2012, Aktenzeichen: V ZR 190/11, Grundeigentum 2012,1101

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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