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    :: 2009 ::

    Auch nach dem 1.7.2007 muss der Zwangsverwalter das Hausgeld vorweg zahlen
    Vor der ab dem 1.7.2007 geltenden ZVG-Reform galten Hausgelder als Ausgaben der Verwaltung gemäß § 155 ZVG. Der Zwangsverwalter musste sie laufend aus der Masse zahlen und bei fehlender Masse Vorschuss bei der Gläubigerin beantragen. Seit der WEG-Reform sind die Hausgelder in der Rangklasse 2 gemäß § 10 ZVG privilegiert. Streitig war daher, ob die Hausgelder immer noch laufend und ohne Teilungsplan durch den Zwangsverwalter gezahlt werden müssen. Dies entschied er BGH mit Urteil vom 15.10.2009, VZB 43/09 zugunsten der WEG, indem er die laufenden Hausgelder ebenfalls unter den Ausgaben der Verwaltung subsumierte. Der Zwangsverwalter muss also nach wie vor Vorschuss beantragen, um das Wohngeld zahlen zu können.
    Zwar hat der BGH für Abrechnungsspitzen aus Jahresabrechnungen und Sonderumlagen noch keine Entscheidung getroffen Auch werden diese Zahlungen nicht von § 156 Abs. 1 ZVG umfasst. Allerdings ist kein Grund ersichtlich, warum der Gesetzgeber diese Beträge von der Leistungspflicht ausnehmen wollte. Die Entscheidung des BGH kann daher m.E. durchaus auch entsprechend auf Sonderumlagen und Abrechnungsspitzen angewandt werden.

    Kein Hausverbot gegen eine Person durch die Gemeinschaft ohne weiteres
    Der Lebensgefährte der Eigentümerin erhielt per Beschluss der WEG uneingeschränktes Hausverbot, damit die nächtliche Ruhe nicht weiter gestört wird. Die Eigentümerin ist an einer schizoaffektiven Psychose, mit der Verhaltensauffälligkeiten einhergehen, die sich zeitweilig in Form von Weinen, Schreien und Hilferufen äußern, erkrankt. Es kam zur unzumutbaren Lärmbelästigung für die anderen Wohnungseigentümer, vor allem zu heftigen Streitigkeiten, so dass die WE beschlossen, dem Lebensgefährten Hausverbots zu erteilen.
    Das BVerfG hob mit Beschluss vom 06.10.2009 - 2 BvR 693/09 die Entscheidungen des Amtsgerichts und des Landgerichts auf und verwies an das Landgericht Koblenz zurück. Denn der Eigentümers hat das Recht darüber zu entscheiden, ob eine Überlassung der Nutzung an Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten erfolgt. Der Anspruch der Nachbarn aus § 1004 BGB bewirkt nur die Unterlassung der Störung und nicht das Verbot und Gebot bestimmten Verhaltens. Dem Störer muss grundsätzlich selbst überlassen bleiben, welche Mittel er einsetzt, um den Anspruch zu erfüllen. Das Amtsgericht und das Landgericht haben unzulässigerweise nicht geprüft, ob mildere Mittel ausgereicht hätten, das störende Verhalten zu beseitigen.

    Besteht ein Schaden am Gemeinschaftseigentum so kann der einzelne Eigentümer grundsätzlich nur die erforderlichen Maßnahmen von der Gemeinschaft verlangen (Reparatur)
    Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme- wie Erneuerung- hat der nur dann, wenn nur diese eine Maßnahme in Betracht kommt. Vorliegend verlangte der Eigentümer die Erneuerung des Balkongeländers auf der Dachterrasse. Nachdem die Gemeinschaft ablehnte, klagte der Eigentümer im Rahmen der Anfechtungsklage mit Verpflichtung der Gemeinschaft. In dem Verfahren stellte sich heraus, dass auch eine Reparatur für 1200 € möglich sei, um einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen. Daher müsse der Gemeinschaft der Ermessensspielraum eingeräumt werden; das Gericht kann die Entscheidung zur Pflicht zur Erneuerung nicht vorweg nehmen. So das LG Itzehoe mit Urteil vom 29.9.2009, 11 S 3/09
    Will der Eigentümer eine Instandsetzung durchsetzen, sollte er daher eine allgemein gefasste Maßnahme verlangen (z.B. fachgerechte Reparatur).

    Es stellt regelmäßig eine Modernisierungsmaßnahme dar, wenn Holzfenster durch Kunststofffenster ersetzt werden.
    Früher wurde der Ersatz von Holzfenster durch Kunststofffenster unter der modernisierenden Instandsetzung subsumiert. Seit der WEG-Reform besteht die Möglichkeit nach § 22 Abs. 2 WEG Modernisierungen zu beschließen. Nach Ansicht des LG München I, Urteil vom 27.4.2009, 1 S 20171/08, bedeutet der Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster regelmäßig eine Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG, da es sich um eine dauerhafte Gebrauchswerterhöhung handelt. Kunststofffenster seien gegenüber Holzfenstern haltbarer, müssen nicht gestrichen werden, verursachen geringere Instandhaltungskosten und seien der Gefahr des Verfaulens nicht ausgesetzt. Auf eine nachhaltige Energieeinsparung und eine Anpassung an den Stand der Technik komme es nicht an. Ferner müsse dies nicht zu einer Amortisation der aufgewendeten Kosten führen.

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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    © Katja Krüger // Rechtsanwältin, Berlin 2007-2015