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    "Wer Recht erkennen will, muss zuvor in richtiger Weise gezweifelt haben." ARISTOTELES

    :: WEG-RECHT 2008 ::

    → Der Verwalter kann die Zustimmung zur Veräußerung, auch wenn diese auf einen wichtigen Grund beschränkt ist, verweigern, wenn folgende Gründe in der Person des Erwerbers und Miteigentümers gegeben sind: vier Monate Wohngeldrückstand nebst Zahlungsklagen, eigenmächtige Einberufung von Eigentümerversammlungen, negatives Verhalten in der Nachbargemeinschaft und geplanter Sturz des Verwalters, bauliche rechtswidrige Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum, Verurteilung wegen des Betruges im Rahmen der Vermietung einer Wohnung. So entschied das AG Siegburg, Urteil vom 2. Mai 2008, - 150 C 36/07 - und das LG Köln, Beschluss vom 22. Dezember 2008, - 29 S 34/08.

    → Eine zu vermeidende Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer durch den Gebrauch einer Wohnung besteht auch darin, dass ein zwar gesetzlich erlaubter, aber mit einem sozialen Unwerturteil breiter Bevölkerungskreise behafteter Betrieb (hier: Massagepraxis zur sexuellen Entspannung) sich negativ auf den Verkehrswert oder den Mietpreis ein der Eigentumswohnungen auswirken. Die stellt einen Nachteil dar, den die übrigen Wohnungseigentümer nicht hinnehmen müssen.
    Die Ausübung der Prostitution ist nach wie vor tatsächlich mit einem sozialethischen Unwerturteil verknüpft. Daran hat auch das Gesetz zur Regelung der Rechtsverhältnisse der Prostituierten nichts geändert. Irrelevant ist, dass die Ausübung des Geschlechtsverkehrs gegen Entgelt nicht angeboten wird, denn es ist hier allein maßgebend, dass sexuelle Handlungen durch beliebig ausführbare Anbieterin in gegen Entgelt zum Geschäftsgegenstand gemacht werden. Das stellte das Hanseatische OLG mit Beschluss vom 9. Oktober 2008, 2 Wx 76/08, in GE 2008,1613, fest.
    Interessant war hier, dass ein substantiierter Nachweis, wann welche Störungen eingetreten sind, nicht vom Gericht gefordert wurde.

    → Eine mit Kabelbindern an der Balkonbrüstung angebrachte Lichterkette stellt eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar. Sie verändert das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes.
    Unerheblich ist, dass die Lichterkette nur mit Kabelbindern und Tesafilm befestigt sei. Denn durch diese Verbindung mit dem Balkongeländer und nach dem Willen des Antragstellers ist die streitgegenständliche Lichterkette dauerhaft mit dem Geländer verbunden. Die Vorstellung, dass andere Miteigentümer ebenfalls eine solche Lichterkette an ihrem Balkongeländer anbringen könnten, macht deutlich, dass der optische Gesamteindruck des Hauses sich noch weiter erheblich verändern könnte. Deswegen handelt es sich nach Auffassung des LG Köln (Beschluss 11.02.2008,29 T 205/06, in ZMR 2008, 993) um einen Fall des § 22 WEG, der zu einer Zustimmungsbedürftigkeit der anderen Miteigentümer führt.

    → Der Abriss eines alten Müllplatzes und dessen Errichtung an anderer Stelle können eine unzulässige bauliche Veränderung bedeuten, wenn sie zu einer wesentlichen Beeinträchtigung einzelner Wohnungseigentümer am vorgesehenen neuen Ort führen.
    Sowohl der Abriss als auch der Neubau der Müllstelle bedeutet einen wesentlichen Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums. Wegen der zu befürchtenden Nachteile für den EG-Eigentümer entspreche die Beschlussfassung auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, so dass auch aus diesem Grund der Beschluss aufzuheben war. Auch wenn der EG-Eigentümer zugestimmt hätte, wäre der Beschluss daher rechtswidrig gewesen. So entschied das LG Berlin mit Beschluss vom 11.04.2008, 85 T 295/07, in GE 2008, 1573.

    → Eine Regelung, wonach für die Herbstzeit vom 1. September bis zum 30. Januar eines Jahres die Wohnungseigentümer nach einem festgelegten Plan zum Fegen von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlagen der Eigentümergemeinschaft herangezogen werden, kann nicht mit Mehrheit wirksam beschlossen werden. Ob notwendige Warmwasserzähler gekauft, gemietet oder geleast werden, unterliegt der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss. Hierbei entspricht nicht stets nur die preiswerteste Variante ordnungsgemäßer Verwaltung, sondern auch eine solche, die sich unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände als wirtschaftlich nicht unvertretbar erweist.

    Dies entschied das OLG Düsseldorf am 23.06.2008, 3 Wx 77/08. Es führte aus, dass das WEG den Wohnungseigentümern eine Pflicht zur aktiven Mitwirkung beim Vollzug von Verwaltungsentscheidungen nicht auferlege, sondern nur eine Kostenbeitragspflicht im Rahmen der gemäß § 28 Abs. 5 WEG gefassten Beschlüsse. Damit können Reinigungs-, Gartenarbeits- oder Räum- und Streupflichten den Wohnungseigentümern gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG nur durch Vereinbarung, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss persönlich auferlegt werden. Hierdurch würden nämlich Aufgaben, die in den Pflichtenkreis des Verwalters gehören, auf die Wohnungseigentümer verlagert, z.B. das Haftungsrisiko (Ausgleiten auf nassem Laub).

    → Die Verpflichtung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung einer Jahresabrechnung im Rahmen des § 28 Abs. 3 WEG umfasst nicht den Ausweis und die differenzierte Darstellung begünstigter haushaltsnaher Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen im Sinne des § 35a EStG.

    So das LG Bremen am 19.05.2008, 4 T 438/07: Es geht davon aus, dass jedenfalls für die zurückwirkende Ausweisung der haushaltsnahen Dienstleistungen kein Anspruch der Wohnungseigentümer auf kostenlose Ergänzung besteht. Die Abrechnung entspricht der ordnungsgemäßen Rechnungslegung und ist einstimmig als genehmigt beschlossen worden. Daran ändert auch die Nichtausweisung der haushaltsnahen Leistungen nichts. Zwar besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Ausweisung dieser gesonderten Leistungen, allerdings ist dieses keine Regelleistung des Verwalters im Rahmen der üblichen Verwaltervergütung. Daraus folgt zugleich, dass es der Eigentümergemeinschaft unbenommen bleibt, auf diese Zusatzleistung zu verzichten.

    → 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums aus den Verträgen mit dem Veräußerer/Bauträger durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen.
         2. Liegt trotz zwischenzeitlicher auf Beseitigung gerichteter Tätigkeit der ehemaligen Bauträgerin ein Mangel des Gemeinschaftseigentums im Hinblick auf die Schallisolierung weiter vor, so bedarf es - insbesondere mit Blick auf die bereits begonnene gemeinschaftliche Rechtsverfolgung - gewichtiger Gründe, um von einer weiteren Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft abzusehen und den einzelnen Eigentümer auf eine individuelle Geltendmachung seiner Rechte gegenüber der ehemaligen Bauträgerin zu verweisen.

    So das OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.06.2008, 3 Wx 180/07. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte beschlossen wurde, keine Klage gegen den Bauträger wegen einer ungenügenden Schallisolierung des Treppenpodestes einzureichen. Der Beschluss wurde für ungültig erklärt. Ferner wurde der Beirat verpflichtet, in Vollzug der Beschlussfassung der ordentlichen Eigentümerversammlung aus 2004 die Verwalterin zu beauftragen und zu ermächtigen, einen Rechtsanwalt mit der Prüfung der Erfolgsaussichten einer Klage gegen den Bauträger und gegebenenfalls einer entsprechenden Klageerhebung zu beauftragen.

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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    © Katja Krüger // Rechtsanwältin, Berlin 2007-2015