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    :: ZWANGSVERWALTUNG UND ZWANGSVERSTEIGERUNG ::

    Auch nach dem 1.7.2007 muss der Zwangsverwalter das Hausgeld vorweg zahlen
    Vor der ab dem 1.7.2007 geltenden ZVG-Reform galten Hausgelder als Ausgaben der Verwaltung gemäß § 155 ZVG. Der Zwangsverwalter musste sie laufend aus der Masse zahlen und bei fehlender Masse Vorschuss bei der Gläubigerin beantragen. Seit der WEG-Reform sind die Hausgelder in der Rangklasse 2 gemäß § 10 ZVG privilegiert. Streitig war daher, ob die Hausgelder immer noch laufend und ohne Teilungsplan durch den Zwangsverwalter gezahlt werden müssen. Dies entschied er BGH mit Urteil vom 15.10.2009, VZB 43/09 zugunsten der WEG, indem er die laufenden Hausgelder ebenfalls unter den Ausgaben der Verwaltung subsumierte. Der Zwangsverwalter muss also nach wie vor Vorschuss beantragen, um das Wohngeld zahlen zu können.
    Zwar hat der BGH für Abrechnungsspitzen aus Jahresabrechnungen und Sonderumlagen noch keine Entscheidung getroffen Auch werden diese Zahlungen nicht von § 156 Abs. 1 ZVG umfasst. Allerdings ist kein Grund ersichtlich, warum der Gesetzgeber diese Beträge von der Leistungspflicht ausnehmen wollte. Die Entscheidung des BGH kann daher m.E. durchaus auch entsprechend auf Sonderumlagen und Abrechnungsspitzen angewandt werden.

    → Nachweis der Wertgrenze für einen Beitritt der WEG wegen rückständiger Hausgeldforderungen

    Der Beitritt zu dem Verfahren in dem 2. Rang setzt nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG voraus, dass die Forderung der WEG die Mindesthöhe von drei Prozent des Einheitswerts der zu versteigernden Eigentumswohnung übersteigt. Das Überschreiten dieser Mindesthöhe ist von der WEG nachzuweisen. Dies gestaltet sich oftmals schwierig, da das Finanzamt nicht verplichtet ist, den Einheitswertbescheid herauszugeben. Nun entschied der BGH,dass der Nachweis des Überschreitens der Wertgrenze von 3 % des Einheitswerts dadurch bewiesen werden kann, dass die Forderung wegen der der Beitritt beantragt wird, 3% des rechtskräftig festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts übersteigt.
    BGH, Beschluss vom 02.04.2009, V ZB 157/08

    → Ersteher haftet für Mieterinvestitionen
    Mit Urteil vom 29.04.2009 hat der BGH entschieden, dass der Mieter vom Ersteher einen Schadensersatz für nicht abgewohnte Investitionen verlangen kann. Der Gewerberaummieter hatte einen Mietvertrag für 15 Jahre abgeschlossen und erheblich in die Räumlichkeiten investiert. Der Ersteher übte sein Sonderkündigungsrecht aus, so dass der Vertrag vorzeitig endete. Vor dem 1.2.2007 konnte bei nachgewiesenem Baukostenzuschuss das Sonderkündigungsrecht nicht ausgeübt werden, so dass sich die Frage, wie mit dem "verlorenem Baukostenzuschuss" umzugehen sei, nicht stellte. Ersteher, die das Sonderkündigungsrecht ausüben wollen, sollten dies daher berücksichtigen.

    → Haftung des Zwangsverwalters gegenüber der WEG

    Klägerin war die Wohnungseigentümergemeinschaft, die dem Zwangsverwalter vorwarf, Wohngeld und Sonderumlagen nicht gezahlt zu haben. Der BHG entschied, dass der Zwangsverwalter allen Personen verantwortlich ist, gegenüber denen ihm das Zwangsversteigerungsgesetz besondere Pflichten auferlegt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann „Beteiligte“ im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG sein, sofern sie dem Verfahren beitritt. Wie sich aus § 155 Abs. 1 ZVG ergibt, gebührt dem Gläubiger nur der Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben. Danach war der Zwangsverwalter verpflichtet, zunächst einmal die Ausgaben der Verwaltung zu begleichen, bevor er den Erlös an die Gläu­biger verteilt.
    BGH, Urteil vom 5. Februar 2009, – IX ZR 21/07 –, WuM 2009, 194 ff.

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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    © Katja Krüger // Rechtsanwältin, Berlin 2007-2015