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    "Wer Recht erkennen will, muss zuvor in richtiger Weise gezweifelt haben." ARISTOTELES

    :: ZWANGSVOLLSTRECKUNG UND ZWANGSVERSTEIGERUNG ::

    → Die für rückständige Ansprüche auf Hausgeld aus den letzten 2 Jahren neu geltende Rangklasse 2 für die bevorrechtigte Befriedigung gilt bei der Vollstreckung in Wohnungseigentum nicht , wenn das Zwangsversteigerungsverfahren bereits vor dem 1.7.2007 angeordnet worden ist, so der BGH, Beschluss vom 21.02.2008, V ZB 123/07, in GE 2008, 1439.

    → Die Zwangsverwaltung eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks ist unzulässig, wenn sie nur dazu dient, dem im Haus wohnenden Schuldner den Bezug von Sozialleistungen zu ermöglichen, damit er an den Zwangsverwalter ein Entgelt für die Nutzung der Räume entrichten kann, die ihm nicht nach § 149 Abs. 1 ZVG zu belassen sind (BGH,20.11.2008, Aktenzeichen:V ZB 31/08) .
    Bei einem selbstgenutztes Einfamilienhaus scheidet eine Vermietung aus, soweit das Haus gemäß § 149 Abs. 1 ZVG dem Schuldner zu belassen ist. Eine dennoch erwirkte Zwangsverwaltung ist nur dann geeignet, zur Befriedigung des Gläubigers zu führen, wenn die verbleibenden Räume oder andere auf dem Grundstück befindliche, für den Hausstand des Schuldners nicht erforderliche, Gebäude selbständig vermietbar sind. Muss der Schuldner hierfür Sozialleistungen beantragen, liegt ein Rechtsmissbrauch vor.

    → Zur Differenzierung zwischen dinglichen und persönlichen Vollstreckungstiteln oder: Kann man aus einer Zwangshypothek das Grundstück versteigern?
    BGH, Urteil vom 13. März 2008 - IX ZR 119/06 , in ZMR 2008,610

    1. Die Pfändung von Mietforderungen im Wege der Zwangsvollstreckung aus einem persönlichen Titel führt auch dann nicht zur (relativen) Unwirksamkeit zeitlich vorangehender Verfügungen über diese Forderungen, wenn der Vollstreckungsgläubiger zuvor die Eintragung einer Zwangshypothek bewirkt hatte.
    2. Der Inhaber einer Zwangshypothek, der sich durch Pfändung von Mieten aus dem Grundstück befriedigen will, benötigt einen dinglichen Titel.

    Dies hatte der BGH im Urteil vom 13. März 2008 - IX ZR 119/06, in ZMR 2008,610, entschieden.

    Inhalt:
    Die Klägerin (Bank A) geht im Wege der Drittwiderspruchsklage (§ 771 ZPO) gegen einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss vor, mit dem die Beklagte (Bank B) Mietansprüche des Schuldners (VM) gegen die Mieter des Objekts O. gepfändet hat. Für die Bank A ist an diesem Grundstück an 6. Rangstelle eine Grundschuld in Höhe von 3.200.000,00 DM eingetragen. Am 4. September 2002 trat der Schuldner außerdem sämtliche Ansprüche aus der Vermietung des Objekts an die Klägerin ab.
    Die Bank B hat ebenfalls Forderungen gegen den Schuldner. Am 14. Mai 1991 hatten der Schuldner und seine Ehefrau im Zusammenhang mit der Bestellung einer Grundschuld an einem anderen, zwischenzeitlich zwangsversteigerten Grundstück die persönliche Haftung für den Grundschuldbetrag nebst Zinsen und Nebenleistungen übernommen und sich insoweit der Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen unterworfen. Aufgrund dessen ließ die Bank B am 21. März 2002 Zwangshypotheken auf dem mittlerweile in Wohnungseigentumseinheiten geteilten Grundstück in O. eintragen. Am 1. Juni 2005 erwirkte sie einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss hinsichtlich der "derzeitigen und künftigen Ansprüche des Schuldners auf Zahlung der fälligen und künftig fällig werdenden Mietzinsen" aus der Vermietung dieses Grundstücks. Als "Titel" ist die vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldsbestellungsurkunde an dem anderen Grundstück angegeben. Der Beschluss enthält folgenden weiteren Vermerk
    "Gepfändet wird sowohl aus dem persönlichen als auch aus dem dinglichen Anspruch."

    Die Klage hat Erfolg:
    Die Beschlagnahme der Mietforderungen kann durch deren Pfändung bewirkt werden; sie muss nicht durch Anordnung der Zwangsverwaltung erfolgen. Grundlage der Pfändung muss dann jedoch der dingliche Anspruch sein. Bei einer Zwangsvollstreckung aufgrund einer Unterwerfungserklärung wegen einer persönlichen Forderung ist diese Voraussetzung nicht erfüllt. Um einen Duldungstitel im Sinne von § 800 ZPO handelte es sich bei der Unterwerfungserklärung nicht.
    Die Eintragung einer Zwangshypothek ist eine Art der Zwangsvollstreckung in das Grundstück (§ 866 Abs. 1 ZPO). Mit ihrer Eintragung entsteht die Hypothek (§ 867 Satz 2 ZPO). Eine Hypothek gewährt dem Gläubiger wegen einer ihm zustehenden Forderung einen dinglichen Anspruch auf Zahlung des Hypothekenbetrages aus dem Grundstück (§ 1113 Abs. 1 BGB).
    Die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück und den Gegenständen, auf die sich die Hypothek erstreckt, erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 1147 BGB). Diese findet nur aus einem besonderen dinglichen Titel statt, der auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück aus der Hypo-thek lautet. Einen solchen Titel hat die Bank B nicht erwirkt.
    Für die Zwangsvollstreckung aus einer Zwangshypothek enthält § 867 Abs. 3 ZPO allerdings eine besondere Vorschrift. Danach genügt zur Befriedigung aus dem Grundstück durch Zwangsversteigerung der vollstreckbare (Zahlungs-)Titel, auf dem die Eintragung vermerkt ist. Ein gesonderter Duldungstitel als Voraussetzung der Zwangsvollstreckung ist nicht erforderlich. Auf diese Vorschrift hat die Bank B sich berufen, und das Berufungsgericht hat sie für anwendbar gehalten.

    Der Anwendungsbereich des § 867 Abs. 3 ZPO ist jedoch auf die Zwangsvollstreckung im Wege der Zwangsversteigerung beschränkt. Auf den hier vorliegenden Fall der Zwangsvollstreckung durch Pfändung von zum Haftungsverband der Hypothek gehörenden Mietforderungen ist diese Vorschrift nicht anwendbar.
    Die Zwangsvollstreckung durch Eintragung einer Sicherungshypothek ist mit der Eintragung abgeschlossen (vgl. § 867 Abs. 1 ZPO). Weitere Maßnahmen wie die Zwangsversteigerung, die Zwangsverwaltung oder die Pfändung der Mietforderungen sind selbständige Maßregeln (vgl. § 866 Abs. 2 ZPO), die nur unter den gesetzlich normierten Voraussetzungen zulässig sind.Dem Hypothekengläubiger soll die laufende Miete oder Pacht als Haftungsobjekt dienen. Deshalb schränkt § 1124 Abs. 2 BGB das Prioritätsprinzip ein. Die isolierte Pfändung der Mietforderungen aufgrund eines persönlichen Titels verdient keinen besonderen Schutz, sei es vor oder nach der Erwirkung einer Zwangshypothek.

    → Die Überschreitung der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG ist eine Voraussetzung für die Zulässigkeit der Anordnung der Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum wegen Hausgeldrückständen in der Rangklasse 2, die vom Gläubiger durch Vorlage des Einheitswertbescheids für das beschlagnahmte Wohnungseigentum zu beweisen ist. Eine anderweitige Glaubhaftmachung etwa durch Heranziehung der Einheitswertbescheide für vergleichbare Eigentumswohnungen genügt zum Nachweis der Überschreitung der Wertgrenze nicht. Das entschied der BGH mit Beschluss vom 17.04.2008, V ZB 14/08 und führte weiter aus, dass mangels Vorlage eines Einheitswertbescheids die Versteigerung wegen der Hausgeldrückstände nicht in der Rangklasse 2, sondern in der Rangklasse 5 anzuordnen ist. Wird der Einheitswertbescheid nach Anordnung der Zwangsversteigerung in Klasse 5 im Verlaufe des Verfahrens und noch vor Festlegung des geringsten Gebots dem Vollstreckungsgericht von der Finanzbehörde vorgelegt, so kann nach dem nunmehr erfolgten Nachweis die Wohnungseigentümergemeinschaft als beitreibende Gläubigerin dem Verfahren in der Rangklasse 2 beitreten, so dass sie im Ergebnis die Möglichkeit hat, ihre Hausgeldansprüche durch einen eigenen Antrag in der Rangklasse 2 zu betreiben.

    Nach erfolgter Anordnung der Zwangsversteigerung hat das Vollstreckungsgericht nach § 54 Abs. 1 Satz 4 Halbs. 1 GKG die zuständigen Finanzbehörden um Übermittlung des Einheitswertbescheides zu ersuchen. Denn der in diesem Stadium des Verfahrens regelmäßig maßgebliche Einheitswert ist in solchen Fällen nicht nachgewiesen. Einem solchen Ersuchen des Vollstreckungsgerichtes können die Finanzbehörden, anders als nach geltendem Recht gegenüber einer Auskunftsbitte der Wohnungseigentümergemeinschaft, das Steuergeheimnis nicht entgegenhalten, § 54 Abs. 1 Satz 4 Halbs. 2 GKG. Nach einer Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 5 wird deshalb regelmäßig im Laufe des Verfahrens und noch vor Festlegung des geringsten Gebots der Einheitswertbescheid dem Vollstreckungsgericht vorgelegt und damit in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachgewiesen werden.

    → Hat der Mieter in die Mietwohnung einen nichtehelichen Lebensgefährten aufgenommen, ist für die Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel auch gegen den nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich, wenn dieser Mitbesitz an der Wohnung begründet hat.
    Dies entschied der BGH im Beschluss vom 19.03.2008, I ZB 56/07, GE 2008, 727, WuM 2008, 364. Außerdem haben minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Für sie ist daher kein gesonderter Titel erforderlich. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung ändern sich im Regelfall nicht, wenn die Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit mit ihren Eltern weiter zusammenleben. Haben Kinder keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt, reicht für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus.

    → Bei Mietermodernisierung gilt die Verrechnung mit der Miete nicht gegenüber dem Ersteher
    Ist vereinbart, dass der Mieter die vermieteten Räume auf eigene Kosten modernisiert und die erbrachten Leistungen bis zu einem bestimmten Zeitpunkt mit der Miete verrechnen kann, unterliegt die Vereinbarung der Regelung des § 566 c BGB und ist dem Grundstücksersteher nur in dem gesetzlichen Umfang gegenüber wirksam. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn die Miete nicht nach periodischen Zeitabständen geschuldet war, sondern der Mieter nur eine Einmalzahlung schuldete und diese beglichen hat (Landgericht Berlin, Beschluss vom 25. August 2008,67 T 102/08 in GE 2008,1428).
    In dem Fall hat der Kläger die Gewerberäume ersteigert und machte Mietrückstände für die Monate Oktober 2007 bis Januar 2008 geltend. Der Mieter hatte mit dem Alteigentümer einen Mieteinbehalt wegen Investitionen vereinbart, konnte sich hierauf aber nicht berufen. Denn die Verrechnungsvereinbarung stellt eine gemäß § 57 b Absatz 1 ZVG, § 566 c BGB unwirksame Vorausverfügung über den Mietzins dar. Dies widerspricht nicht der Rechtsprechung des BGH, denn dieser lässt eine Vorausverfügung nur in den Fällen zu, in denen der Mietzins nicht nach periodischen Zeitabschnitten geschuldet war, sondern der Mieter jeweils nur eine Einmalzahlung schuldete.

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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    © Katja Krüger // Rechtsanwältin, Berlin 2007-2015