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    :: IMMOBILIENRECHT 2011 ::

    → Berechnung einer Überbaurente bei ehem. DDR-Grundstücken :
    Die Parteien stritten um die Höhe einer Überbaurente. Der BGH entschied, dass maßgebend für die Berechnung einer Überbaurente nach § 912 Abs. 2 BGB für einen vor dem 3. Oktober 1990 im Beitrittsgebiet erfolgten Überbau der Bodenwert eines im gleichen Zustand und in vergleichbarer Lage belegenen Grundstücks in den alten Ländern in dem Zeitpunkt der Grenzüberschreitung sei. Ist erstmals eine Rente für einen vor dem 3. Oktober 1990 im Beitrittsgebiet erfolgten Überbau zu berechnen, bestimmt sich der nach § 912 Abs. 2 Satz 2 BGB maßgebende Grundstückswert weder nach den in der DDR-Zeit gemäß einem gesetzlichen Preisstopp gezahlten Preisen noch nach einem (angesichts des erst beginnenden Übergangs zur Marktwirtschaft uneinheitlichen und schwer zu ermittelnden) Bodenwert in dem Zeitpunkt der Wiedereinführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 3. Oktober 1990.
    Mangels einer besonderen Regelung dieser Fälle im Übergangsrecht ist die allgemeine Übergangsvorschrift in Art. 233 § 2 Abs. 1 EGBGB so auszulegen, dass vom Tage des Wirksamwerdens des Beitritts in Bezug auf die aus dem Eigentum folgenden Rechte, also auch für den Rentenanspruch nach § 912 Abs. 2 BGB, in allen Teilen Deutschlands dieselben Rechtswirkungen eintreten sollen. Dem entspricht es, für die nach dem 3. Oktober 1990 erstmals nach § 912 Abs. 2 BGB zu bemessenden Renten für die zuvor erfolgten Überbauungen im Beitrittsgebiet nicht an die auf einer gänzlich anderen Rechts- und Wirtschaftsordnung beruhenden Grundstückspreise in der ehemaligen DDR anzuknüpfen, sondern diese Fälle den in der gleichen Zeit in den alten Ländern erfolgten Überbauungen gleichzustellen. Maßgebend für die Rentenberechnung ist danach der Bodenwert, der sich für ein im gleichen Zustand und vergleichbarer Lage belegenes Grundstück in den alten Ländern in dem Zeitpunkt der Grenzüberschreitung (1976) ergibt.
    Dieser Wert wird – erforderlichenfalls unter Anwendung des § 287 ZPO - zu ermitteln und daraus unter Ansatz eines üblichen Zinssatzes die Rente zu bestimmen sein.
    BGH, Urteil vom 28.01.2011, V ZR 147/10, in NJW 2011, 1069-1072

    → Anrechnung von Steuervorteilen bei der Rückabwicklung des Wohnungskaufvertrages :
    Der Kläger und seine Ehefrau erwarben zu Steuersparzwecken eine Eigentumswohnung Zur Finanzierung des Kaufs schlossen sie einen Darlehensvertrag über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe von 87.000 DM sowie zwei Bausparverträge bei der beklagten Bank ab.
    Die Bank wurden wegen Schadensersatz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit dem finanzierten Erwerb derr vermieteten Eigentumswohnung mit Erfolg in Anspruch genommen. Es war zu entscheiden, ob die Steuervorteile bei der Schadensberechnung Berücksichtigung finden. Der BGH entschied, dass eine schadensmindernde Anrechnung von Steuervorteilen, die sich im Zusammenhang mit dem darlehensfinanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung zu Steuersparzwecken ergeben, dann nicht erfolge, wenn die Rückabwicklung des Erwerbs zu einer Besteuerung führt, die dem Geschädigten die erzielten Steuervorteile wieder nimmt.
    Etwas anderes gelte nur, wenn der Schädiger Umstände darlegt, auf deren Grundlage dem Geschädigten auch unter Berücksichtigung der Steuerbarkeit der Ersatzleistung außergewöhnlich hohe Steuervorteile verbleiben. Die Durchsetzung des Schadensersatzanspruchs des Geschädigten würde unzumutbar erschwert, wenn ihm wegen eines rechtlich nicht gesicherten möglichen Vorteils über einen weiteren Zeitraum das Risiko auferlegt würde, ob der Schädiger die noch ausstehende Ersatzleistung erbringt.
    BGH, Urteil vom 01.03.2011, XI ZR 96/09, in WM 2011, 740-743

    → Auslegung der Erschließungsklausel im Grundstückkaufvertrag :
    Die Parteien stritten um die Klausel "Erschließungsbeiträge und Lasten nach dem Kommunalabgabengesetz, die bis zum Beurkundungstag entstanden sind, trägt der Verkäufer und zwar unabhängig vom Zeitpunkt der Berechnung. Später entstehende Beiträge und Lasten dieser Art trägt der Käufer. Der Verkäufer erklärt, dass Rückstände nicht bestehen und stellt den Käufer insoweit frei".
    Der Vertrag wurde am 07.11.2005 geschlossen, Im Jahre 1996 begann die Stadt mit dem Ausbau der Straße. Am 27.02.2006 erließ die Stadt einen Kostenspaltungsbeschluss, um die bis dato entstandenen Kosten auf die Anlieger umlegen zu können. Mit Bescheid vom 13.10.2006 wurde der Kläger (Käufer) zur Zahlung eines Straßenausbaubeitrags in Höhe von 45.094,43 € und mit Bescheid vom 12.03.2010 in Höhe von weiteren 3.868,03 € herangezogen. Hiergegen wandte sich der Käufer- mit Erfolg.
    Das OLG Rostock führte aus:
    Zum einen könne die Klausel dahingehend zu verstehen sein, dass in jedem Fall auf die Durchführung der konkret in Rechnung gestellten Erschließungsarbeiten abzustellen ist. Zum anderen kommt eine Auslegung dahingehend in Betracht, dass in jedem Fall auf das Entstehen der sachlichen Beitragspflicht gem. § 8 KAG M-V abzustellen ist. Stellt man auf die Durchführung der Baumaßnahmen ab, so erlaubt dies für beide Vertragspartner eine abgrenzbare Risikoverlagerung. Unter Würdigung der beiderseitigen Interessenlage ist nicht anzunehmen, dass die Parteien für den Fall der nachträglichen Kostenspaltung eine abweichende Kostenverteilung gewollt hätten, zumal nicht erkennbar ist, dass die Parteien diese Möglichkeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bedacht haben. Hier ist erst mit dem nach Abschluss des Kaufvertrages gefassten Kostenspaltungsbeschluss der Stadt die sachliche Beitragspflicht erst nach teilweiser Durchführung der Maßnahme entstanden. Da vor Vertragsschluss durchgeführte Erschließungsarbeiten grundsätzlich in der Sphäre des Verkäufers, hiernach durchgeführte Arbeiten in der des Käufers liegen, erlaubt die Anknüpfung an die Durchführung der Maßnahmen eine interessengerechte Lösung.
    OLG Rostock, Urteil vom 29.12.2011, 3 U 11/10, in NotBZ 2012, 147-150

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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    © Katja Krüger // Rechtsanwältin, Berlin 2007-2015