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    "Wer Recht erkennen will, muss zuvor in richtiger Weise gezweifelt haben." ARISTOTELES

    :: IMMOBILIENRECHT 2007 ::

    → Der Käufer darf den Kaufvertrag über eine Immobilie wegen arglistiger Täuschung anfechten, wenn der Makler es verschwiegen hat, dass die Voreigentümer sich in dem Haus das Leben genommen haben und die Leichname erst im Zustand der Verwesung beseitigt worden sind. Dies entschied das OLG Celle mit Urteil vom 18. September 2007 (16 U 38/07). Der Makler habe zwar erwähnt, dass der Voreigentümer Selbstmord begangen habe, jedoch den Ort nach Spanien verlegt. In Anbetracht der Tatsache, dass bei älterer Rechtsprechung selbst die verschwiegene Vornutzung als Bordell kein Anfechtungsgrund darstellt, ist das hiesige Urteil nicht so recht nachzuvollziehen. Insbesondere ist fraglich, weshalb der Selbstmord des Voreigentümers in dem Haus ein wertbildendes Merkmal darstellen soll.

    → Der Kabelnetzbetreiber, dessen Exklusivvertrag wegen Abriss' des Gebäudes vorfristig gekündigt wird, kann den Abriss des Gebäudes nicht verhindern, jedoch einen Schadensausgleich für den entgangenen Gewinn verlangen. So hat das OLG Brandenburg mit Urteil vom 14. August 2007 (6 U 93/06) entschieden, dass ein Schadensersatzanspruch entsteht, weil der Immobilieneigentümer der Hauptpflicht der Abnahme der Leistungen nicht mehr nachkommen kann. Erzwingen kann der Kabelbetreiber die Abnahme durch Verhinderung des Abrisses jedoch nicht.

    → Der Nachbar, der sein Haus abreißt, und hierdurch die Wärmedämmung des Nachbarhauses nicht mehr gewährleistet ist, ist zur Verbesserung der Wärmedämmung an der Trennwand verpflichtet, so dass keine Tauwasserbildung in den Räumen des Nachbars entsteht. Dies hat das OLG Dresden mit Urteil vom 3. August 2007 (11 U 19/07) entschieden und verneinte gleichzeitig die Zahlung einer Überbaurente an den abreißenden Nachbarn. Denn die Trennwand, die durch den Abriß des Hauses zur Außenwand wurde, war plötzlich Wind und Wetter ausgeliefert, so dass zum einen die Zustimmung des Nachbarn erforderlich war und zum anderen der erforderliche Wärmeschutz angebracht werden musste.

    → Verschweigt der Projektentwickler bei Veräußerung einer Eigentumswohnung und Beratung hinsichtlich der Teilnahme an einem Mietpool, dass der Leerstand im Objekt zu geringeren Renditen führt und unterschlägt er bei der Vorlage des Finanzierungsvorschlages und der Rentabilitätsberechnung das Risiko des Leerstandes , so ist er zur Rückabwicklung und zum Schadensersatz verpflichtet. Dies entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20. Juli 2007 (V ZR 227/06). Zwischen Verkäufer und Käufer komme laut BGH ein gesonderter Beratungsvertrag zu Stande. Der erteilte Rat und die Zeichnung des zu positiven Bildes bei der Investition sei für den Kaufentschluss ursächlich gewesen. In dem Moment, in dem der Verkäufer beginnt, den Kauf der Immobilie schmackhaft zu machen, wird ein Beratungsvertrag geschlossen und der Projektentwickler ist zu einer vollständigen und richtigen Beratung verpflichtet. Vorwerfbar ist dem Verkäufer jedoch nicht, dass seine eigene positive Prognose sich nicht bewahrheitet hat, sondern dass er es unterlassen hat, auf die Risiken hinzuweisen.

    → Bei Veräußerung des Grundstücks tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Veräußerers hinsichtlich der Gebäudeversicherung ein. Im vorliegenden Fall war ein Wasserrohr in einem leer stehenden Gebäude defekt. Es ist Durchfeuchtung und ein Schimmelpilzschaden entstanden, den der Erwerber gegenüber dem Versicherer geltend machen wollte. Dieser verweigerte die Zahlung mit der Begründung, dass der Erwerber seiner Obliegenheitspflicht nicht nachgekommen sei, denn er hätte das Wasser abstellen und die Leitung entleeren müssen. Er könne sich nicht auf Unkenntnis berufen, da die Versicherungsbedingungen durch Veräußerung auf ihn übergehen (§ 69 VVG). Um Kenntnis zu erlangen, hätte er sich die Bedingungen von dem Veräußerer aushändigen lassen können. So das OLG Celle mit Urteil vom 7. Juni 2007,(8 U 1/07).

    → Zur Formbedürftigkeit der Veräußerung eines auf Pachtland stehenden Gebäudes: In dem zu entscheidenden Fall wurde zunächst ein Backsteinhaus mit festem Fundament errichtet. Später wurde das auf einem Pachtgrundstück stehende Haus zu einem Wochenendhaus umgebaut und als solches genutzt. Im Rahmen des Verkaufs des Wochenendhauses wandte der Käufer ein, der Vertrag sei unwirksam, da es an einem notariellen Kaufvertrag fehle. Das OLG Celle gab mit Beschluss vom 22. Mai 2007,(4 U 41/07), dem Verkäufer Recht und entschied, das der Vertrag formwirksam zu Stande gekommen sei. Eine notarielle Beglaubigung sei nicht notwendig, weil es sich bei dem Gebäude um ein Scheinbestandteil gemäß § 95 BGB handele. Es kommt danach nicht darauf an, wie fest das Gebäude in dem Grundstück verankert ist, sondern ob es zum vorübergehenden Gebrauch errichtet wurde. Hiervon ist bei Miet- und Pachtgrundstücken grundsätzlich auszugehen.

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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    © Katja Krüger // Rechtsanwältin, Berlin 2007-2015