01. Zur Person
02. Rechtsgebiete
03. Tipps
04. Aktuelle Entscheidungen
  • 4.1. Wohnraummietrecht
  • 4.2. Gewerberaummietrecht
  • 2014
    2013
    2012
    2011
    2010
    2009
    2008
    2007
  • 4.3. Wohnungseigentumsrecht
  • 4.4. Maklerrecht
  • 4.5. Immobilienrecht
  • 4.6. Nachbarrecht
  • 4.7. Zwangsversteigerungs-, Zwangsverwaltungsrecht
  • 05. Downloads
    06. Kosten
    07. Kontakt // Impressum
    "Wer Recht erkennen will, muss zuvor in richtiger Weise gezweifelt haben." ARISTOTELES

    :: GEWERBERAUMMIETRECHT 2013 ::

    → Kein Schriftformverstoß bei alternativen Mietvertragsbeginn
    Die Parteien hatten den Mietvertragsbeginn von der Übergabe abhängig gemacht. Vereinbart wurde u.a.: "Verzögert sich die Übergabe/Übernahme durch Änderungswünsche des Mieters […] oder […], beginnt das Mietverhältnis mit dem Tag, an dem das Objekt ohne diese Änderungswünsche ... übergeben worden wäre."
    Die Übergabe wurde zwar protokolliert, der Vertragsbeginn jedoch nicht gesondert manifestiert. Der BGH sah hier die Schriftform gewahrt, denn für einen möglichen Erwerber des Mietobjekts sei ersichtlich, dass der Mietbeginn und damit auch das Mietende entweder von der tatsächlichen Übergabe der Mietsache oder davon abhängig ist, ob es zu einer Verzögerung der tatsächlichen Übergabe durch die in der Vereinbarung konkret benannten Umstände gekommen ist. Er wisse daher, dass das Mietverhältnis nicht bereits 10 Jahre nach Abschluss des Vertrags enden wird, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, über den er sich erst noch auf andere Weise Gewissheit verschaffen muss und regelmäßig auch könne.
    Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen.
    vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2013 – XII ZR 104/12

    →Keine einstweilige Räumungsverfügung im Gewerberaummietverhältnis
    Das Kammergericht (Berlin) entschied, dass § 940a Abs. 2 ZPO auf Gewerberaummietverhältnisse keine -auch keine analoge- Anwendung findet. Eine direkte Anwendung scheidet aufgrund des Wortlauts aus. Eine analoge Anwendung ebenfalls, denn der Gesetzgeber wollte offenbar nur den Wohnraumvermieter mit der Einführung der Norm schützen. Dies betreffe insbesondere Konstellationen, in denen sich einzelne Mieter planmäßig ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen entziehen und private Kleinanbieter auf dem Wohnungsmarkt im Einzelfall erheblich schädigten. Anders als der Vermieter von Gewerberaum habe der Vermieter von Wohnraum beim Betreiben der Räumung nicht nur mit einem ihm nicht bekannten Untermieter, sondern darüber hinaus mit in der Wohnung lebenden Ehegatten, Lebensgefährten, Angehörigen zu rechnen.
    Den Vorschlag von Streyl (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 940a ZPO Rn. 57), der den „Erst-Recht-Schluss“ für die Gewerbemiete anwenden wollte, lehnte das Kammergericht ab.
    Da es im Eilverfahren verboten ist, die Hauptsache (hier die Räumung) vorweg zu nehmen, scheidet eine einstweilige Verfügung auf Räumung generell aus. Dem Gewerberaumvermieter bleibt nur die Räumungsklage.
    vgl. KG Berlin, Beschluss vom 05. September 2013 – 8 W 64/13

    →Kein Schuldanerkenntnis durch Auszahlung des Guthabens
    Der BGH entschied, dass auch bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum allein die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses rechtfertigt, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht.
    Vorliegend über wies der Vermieter das Guthaben in Höhe von 53,75 €. Die Mieter erhoben Einwendungen und der Vermieter korrigierte die Abrechnung, dies jetzt eine Differenz in Höhe von 375,76 € auswies.
    Nach dem BGH bedarf es für ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis weiterer Umstände, aus denen auf einen entsprechenden Rechtsbindungswillen der Mietvertragsparteien geschlossen werden kann. Die Vereinbarung eines deklaratorischen Schuldverhältnisses kann danach in Betracht kommen, wenn die Parteien zunächst über einzelne Positionen der Betriebskostenabrechnung gestritten haben und dann der Saldo von einer der beiden Vertragsparteien ausgeglichen wurde oder wenn die Parteien eine Ratenzahlungs- bzw. Stundungsvereinbarung getroffen haben. So lag es hier aber nicht.
    vgl. BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – XII ZR 62/12

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
    Schönhauser Allee 146  //  10435 Berlin  
    Telefon 030. 44684433  //  Fax 030. 44684468
    © Katja Krüger // Rechtsanwältin, Berlin 2007-2015