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    :: GEWERBERAUMMIETRECHT 2012 ::

    → Keine Mietminderung streng nach Quote der Fächenabweichung

    Der Mieter eines Ladenlokals nebst Kellerräumen stellte fest, dass der Laden und die darunter liegenden Kellerräume kleiner waren als mietvertaglich vereinbart (Laden 85,68 m2 statt ca. 87 m2, Keller/Lager nur 53,93 m2 statt ca. 110 m2). Der Mieter wollte prozenual mindern, unterlag jedoch hiermit.
    Denn die Minderung dürfe nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen. Eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Fläche des Ladenlokals wäre dann gerechtfertigt, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleichwertig wären.Vorliegend hatten die Kellerräume gegenüber dem Gastraum und Nebenräumen des Ladenlokals einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert.
    Bei einer Wohnraummiete wäre eine Mietzinsminderung schon deswegen grundsätzlich nicht möglich, weil Kellerräume nach den einschlägigen Berechnungsvorschriften nicht zur Wohnfläche zählen (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung).

    BGH 12. Zivilsenat, Entscheidungsdatum: 18.07.2012, Aktenzeichen: XII ZR 97/09

    →Vorzeitige Kündigung bei bevorstehenden Modernisierungsarbeiten
    Der Vermieter wollte umfangreiche Modernisierungsarbeiten durchführen und kündigte den Baubeginn für Anfang Mai 2010 an. Die Mieterin betrieb eine Praxis für Neurologie und wäre hierdurch stark beeinträchtigt gewesen. Sie mietete neue Räumlichkeiten an und im März 2010 den Mietvertrag außerordentlich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB wegen Gebrauchsentziehung und räumten das Mietobjekt. Die Mieterin verlangt Ersatz durch die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages entstandenen Schadens, u.a. Ersatz der Umzugskosten, der Renovierungskosten und Erstattung der Mietdifferenz für die Restlaufzeit des Mietvertrages.
    Zu Recht, meint der BGH:
    Die Kläger waren aufgrund der pflichtwidrigen Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch die Beklagte gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Durch die angekündigten Erschütterungen und Lärm- und Staubbelästigungen wäre der zumutbare Betrieb einer Praxis für Neurologie und Psychiatrie für einen längeren Zeitraum unmöglich gewesen. Sie durften deshalb bereits vor Beginn der Baumaßnahmen kündigen. Ferner war der Schaden auch zu der avisierten Pflichverletzung kausal, denn steht, wie hier, eine alsbald eintretende Gebrauchsbeeinträchtigung sicher bevor, so darf der Mieter die erforderlichen Maßnahmen ergreifen. Er muss schon zur Schadensminderung damit nicht abwarten bis die Gebrauchsbeeinträchtigung tatsächlich eintritt.
    vgl. BGH, Urteil vom 31. Oktober 2012 – XII ZR 126/11

    → Umlagefähigkeit von Kosten des "Centermanagers" und Hausmeisterkosten;
    Es geht um eine Nebenkostenabrechnung in einem Einkaufszentrum. Der BGH entschied, dass die formularmäßig vereinbarte Klausel, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Centermanagers" auferlegt, intransparent und daher unwirksam sei; die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der "Verwaltung" werde dadurch allerdings nicht berührt.
    In dem Mietvertrag war die Umlage der Kosten von Hausmeister, Betriebspersonal, Centermanager und Verwaltung, die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes vereinbart.
    Die Umlage der Kosten der "Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen ..." wurden, für unwirksam erachtet, da der Mieter unangemessen benachteiligt werde, weil ihm dadurch ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Erhaltung des gesamten Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen aufgebürdet werden.
    Gerade weil neben den Kosten des Centermanagements auch eine Umlage von Verwaltungskosten, Kosten für den Hausmeister sowie Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume verlangt wird, ist nicht ersichtlich, welche sonstigen Kosten noch unter dem Begriff des Centermanagements anfallen. Hiervon könnten Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein. Weil der Umfang der durch den Centermanager zu ergreifenden Maßnahmen nicht im Einzelnen beschrieben und eingegrenzt worden ist, können die Kosten für die Mieterin nicht einmal im Groben abgeschätzt werden, so dass die Klausel intransparent und daher unwirksam sei.
    vgl. BGH, Urteil vom 26. September 2012 – XII ZR 112/10

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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    © Katja Krüger // Rechtsanwältin, Berlin 2007-2015