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    :: GEWERBERAUMMIETRECHT 2011 ::

    → Eine Formularklausel, die dem Mieter eines Ladens in einem Einkaufszentrum Kosten des „Center-Managements" auferlegt, ist unwirksam.
    Der BGH hatte über einen Mietvertrag zu entscheiden, in dem das Folgende vereinbart war: Als Einzelpositionen Nebenkosten sind u. a. aufgeführt: Hausmeister, Betriebspersonal, Center-Manager und Verwaltung, Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume, .... sowie Verwaltungskosten. Der Mieter verteidigte sich gegen die Zahlung der Nebenkostennachzahlung mit der Unwirksamkeit der Klausel. Der BGH entschied, dass die Umlage der Verwaltungskosten wirksam sei, so dass der Mieter diese tragen muss. Der Begriff „Verwaltungskosten" sei hinreichend bestimmt. Auch musste der Vermieter keine Höchstgrenze angeben, da er ohnehin das Wirtschaftlichkeitsgebot einhalten müsse und nur die erforderlichen Kosten umlegen dürfe. Die unter der Position „Center-Management" abgerechneten Kosten seien hingegen nicht umlagefähig, denn der Begriff des Center-Managements, sei nicht ausreichend bestimmt und es fehle an ausreichender Transparenz. Es sei unklar, welche Kosten hier einbezogen werden sollen oder welche Leistungen hiervon erfasst werden sollen. Denn gerade weil die Vermieterin daneben auch „Kosten für Verwaltung" und „Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume" verlangt, ist nicht ersichtlich, welche anderen Kosten unter dem Begriff „Center-Manager" anfallen.
    Da die nicht umlagefähigen Kosten für das Center-Management die verlangte Nachzahlung überstiegen, musste der Mieter nichts nachzahlen.
    BGH, Urteil v. 3.8.2011, XII ZR 205/09

    → Wirksame Umlage der Kosten für die Hausverwaltung im Formularvertrag
    In einem Gewerberaummietvertrag sind unter Nr. 17 als sonstige Betriebskosten u. a. „die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache" vereinbart. Der BGH entschied, dass diese Formularklausel ist nicht überraschend sei und den Mieter auch nicht unangemessen benachteiligt. Die Umlage von Verwaltungskosten auf den gewerblichen Mieter ist nicht so ungewöhnlich, dass dieser als Vertragspartner damit nicht zu rechnen braucht. Die Bewertung der Klausel hänge laut BGH auch nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positionen ab, denn bei Vertragsschluss müsse noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen werden. Der Mieter ist insoweit vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlage nicht erforderlicher Kosten freizustellen.
    BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09

    →Rauchverbot ist kein Mangel einer verpachteten Gaststätte und Pflicht des Verpächters zur Einrichtung eines Raucherbereichs durch Baumaßnahmen
    Die Pächterin einer Gaststätte nimmt die Verpächterin wegen einer nach Vertragsschluss durch das Inkrafttreten des Nichtraucherschutzgesetzes Rheinland-Pfalz eingetretenen Nutzungsbeschränkung der Gaststätte auf Schadensersatz in Anspruch. Der BGH hat entschieden, dass das Rauchverbot keinen Mangel einer verpachteten Gaststätte darstellt. Außerdem ist der Verpächter ist nicht verpflichtet, durch bauliche Maßnahmen einen gesetzlich vorgesehen Raucherbereich einzurichten.
    Nach §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Verpächter die Pachtsache während der Pachtzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Er muss sämtliche Maßnahmen vornehmen, die erforderlich sind, um dem Pächter den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen. Dies kann dazu führen, dass ein Verpächter bei einer Änderung öffentlich-rechtlicher Vorschriften durch bauliche Veränderungen einen Zustand schaffen muss, der dem Pächter den vertragsgemäßen Gebrauch der Pachtsache ermöglicht. Allerdings ist darf auf diesem Weg das Verwendungsrisiko des Pächters nicht auf den Verpächter abgewälzt werden. Handelt es sich bei der Gebrauchsbeschränkung um die Folge einer Gesetzesänderung, die an die betrieblichen Verhältnisse des Pächters anknüpft, ist der Verpächter für die aufgetretene Störung nicht verantwortlich, weil diese ihre Ursache dann nicht in dem Zustand oder der Beschaffenheit der Pachtsache hat.
    BGH 12. Zivilsenat, 13.07.2011, XII ZR 189/09

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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