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    :: GEWERBERAUMMIETRECHT 2010 ::

    → Keine Vertragsanpassung bei veränderter Mietstruktur im Haus :

    Die Mieterin hatte ein Café für die Dauer von 10 Jahren angemietet. Das Haus war bei Vertragsschlusses noch nicht fertig gestellt. Die Vermieterin hat im Obergeschoss statt der geplanten Büroräume Wohnungen errichtet. Die Mieterin erhoffte sich durch die Büroräume mehr Kundschaft. Deshalb verlangte die Mieterin Vertragsanpassung und minderte die Miete; die Vermieterin kündigte wegen Zahlungsverzuges. Der XII. Zivilsenat des BGH hat bestätigt, dass der Mieter das Verwendungsrisiko und das Risiko der Rentabilität der Mietsache selbst trägt. Mangelnde Erträge aufgrund einer geänderten Mieterstruktur berechtigen daher zu keiner Vertragsanpassung aufgrund eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Urteil vom 17. März 2010 – XII ZR 108/08

    → Keine gesetzliche Ausschlussfrist für Nebenkostennachforderungen:

    Auch Vermieter von Gewerberaum sind meist vertraglich dazu verpflichtet, über Nebenkosten innerhalb der Jahresfrist abzurechnen. Für Wohnraummietverträge gilt § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (ein Jahr ab Ende des Abrechnungszeitraums). Der BGH entschied, dass § 556 Abs. 2 Satz 3 BGB auf Gewerberäume nicht analog anwendbar ist. Insoweit steht dem Mieter nur der Einwand der Verwirkung zur Verfügung. Im Streitfall bestand zudem die Besonderheit, dass der Vermieter einzelne umlagefähige Kosten in der Vergangenheit nicht geltend gemacht hatte. Der BGH hat eine konkludente Vertragsänderung nicht angenommen. Eine entsprechende Vertragsänderung kann nur beim Hinzutreten weiterer Anhaltspunkte bejaht werden. BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – XII ZR 22/07.

    → Betriebs- und Offenhaltungspflicht, Sortimentsbindung eines Ladengeschäfts in einem Einkaufszentrum, kein Sortiments- und Konkurrenzschutz:

    Über folgende Klauseln hatte der BGH zu entscheiden:
    "Die Vermietung erfolgt zur ausschließlichen Nutzung als ... einschließlich der dazugehörigen Rand- und Nebensortimente. Der Mieter verpflichtet sich, das Sortiment entsprechend der oben angeführten Beschränkung einzuhalten. Eine Änderung der genannten Nutzung oder des Sortiments ist dem Mieter ohne vorherige Zustimmung des Vermieters nicht gestattet. Dem Mieter wird keine Sortimentsausschließlichkeit zugesichert. Konkurrenzschutz ist ausgeschlossen."
    "1. Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand während der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen. Er wird die Mieträume weder ganz noch teilweise unbenutzt oder leerstehen lassen. … 3. Das Geschäftslokal ist im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen zu den vom Vermieter festgelegten Öffnungszeiten offenzuhalten...."
    Es handelt sich um eine formularmäßigen Betriebspflicht sowie der Sortimentsbindung des Mieters, dem kein Konkurrenzschutz eingeräumt worden war. Der BGH hat beide Klauseln jeweils für wirksam erachtet. Es bestanden keine Bedenken gegen eine kombinierte Verwendung beider Klauseln, da die Sortimentsbindungsklausel zu unbestimmt ist, um der Mieterin nur den Vertrieb bestimmter Produkte zu gestatten. Das Fehlen einer Konkurrenzschutzklausel sei unbedenklich, da es der Vermieterin gegenüber einem Discounter nicht zumutbar sei, einen so weit reichenden Schutz zu gewähren. BGH, Urteil vom 03. März 2010 – XII ZR 131/08

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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