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    :: GEWERBERAUMMIETRECHT 2008 ::

    → Unternehmensumwandlung und Wechsel der Vertragspartei?:

    Der Mieter hat geltend gemacht, sein Mietvertrag sei auf die den Gewerbebetrieb fortführende neu gegründete GmbH übertragen und er sei aus dem Vertrag entlassen worden. Bei Umwandlung eines Einzelunternehmens in eine GmbH besteht jedoch ein erhebliches Interesse des Vermieters, den persönlich haftenden Mieter nicht aus dem Vertrag zu entlassen. Werden Räumlichkeiten zu gewerblichen Zwecken an einen Einzelunternehmer vermietet und überträgt der Kaufmann sein Handelsgeschäft anschließend auf eine neu gegründete GmbH, bedarf es deshalb für die Übertragung des Mietvertrages auf den Erwerber der Zustimmung des Vermieters.
    KG, Beschluss vom 19.06.2008 – 12 U 204/07

    → Die Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Stellung einer Kaution beginnt nach § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit der Fälligkeit des Anspruchs; der Verjährungsbeginn ist nicht bis zum Ende der Mietzeit hinausgeschoben.:
    Dies stellte das Kammergericht mit Beschluss vom 03.03.2008, 22 W 2/08, GE 2008, 671, ZMR 2008, 624, fest. Es ist dabei unerheblich, dass der Vermieter nach Inanspruchnahme der Kaution die Wiederauffüllung verlangen kann. Dieser Anspruch entsteht erst nach Inanspruchnahme der Kaution und stand hier nicht zur Entscheidung. Irrelevant ist auch, dass der Mieter zur dauerhaften Zurverfügungstellung verpflichtet sei.
    Dass dem Gläubiger im Rahmen der getroffenen Vereinbarung die einmal erbrachte Leistung zu überlassen ist, ist eine Selbstverständlichkeit, die aber nicht den Charakter des Anspruchs auf die Leistung umgestaltet.

    → Der Mieter muss die Mietsache nicht auf verborgene Mängel untersuchen und dem Vermieter nur offensichtliche Mängel anzeigen (hier verneint für Wasseransammlungen auf dem Flachdach eines Supermarktes). Die Anzeigepflicht des Mieters entfällt für Mängel die sich aus einer dem Vermieter bekannten Gefahrenlage entwickelt haben.
    Dies hat das OLG Düsseldorf mit Beschluss vom 02.06.2008, I-24 U 193/07, in GE 2008, 1425, entschieden. Der Vermieter verlangte in diesem Fall die Kosten für die Abtragung eines eingestürzten Gebäudeteils. Durch eine Überlastung des Flachdaches wurde ein Dacheinsturz hervorgerufen. Dies rührte von der großen Wassermenge her, die sich gebildet hatte, weil Abflüsse und Ableitungen verstopft waren. Eine Untersuchungspflicht hinsichtlich verborgener Mängel trifft den Mieter jedoch nicht. Er darf sich darauf verlassen, dass die Mietsache funktionstüchtig ist.

    → Unwirksamkeit einer Klausel, die das Minderungsrecht vollständig ausschließt oder ausschließen könnte.

    So der BGH im Urteil vom 12.03.2008, XII ZR 147/05, GE 2008, 862, NJW 2008, 2254, ZMR 2008, 693. Danach ist eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB verbleibt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.
    Da es sich um eine oft verwendete Klausel handelt, ist eine Lektüre des Urteils ratsam.
    Im vorliegenden Fall konnte die Klausel zwar in dem Sinne ausgelegt werden, dass dem Mieter ein Bereicherungsanspruch verbleibt. Eine Gesamtschau der vom Vermieter gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen führte das Gericht jedoch zu der Ansicht, dass ein vollständiger Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters vorliegt.

    → Eine mietvertragliche Heilungsklausel kann den Mieter nach Treu und Glauben nicht hindern, den Mietvertrag gegenüber dem ursprünglichen Vermieter unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne ihn zuvor um Heilung des Schriftformmangels ersucht zu haben.:
    Das OLG Rostock hat mit Urteil vom 10.07.2008, 3 U 108/07, in NZM 2008, 646-649, weiter entschieden, dass es nicht zu einem untragbaren Ergebnis führt, wenn eine Mietvertragspartei gestützt auf einen Formverstoß von der Kündigungsmöglichkeit des § 550 BGB Gebrauch macht, obgleich sie nach dem Vertrage verpflichtet wäre, zur Heilung eben dieses Formmangels beizutragen. Der Grundsatz "pacta sunt servanda" begründet kein untragbares Ergebnis, denn die Anwendung des § 550 BGB führt regelmäßig zur Durchbrechung dieses Grundsatzes, löst sich doch stets eine der Vertragsparteien vorzeitig aus dem Vertrag, obgleich sie bei Vertragsschluss eine langfristige Bindung vereinbart hatte.
    Vorliegend ging es um die Klausel: Die Parteien verpflichten sich, diesen Mietvertrag nebst dessen Anlagen dergestalt zu einer Urkunde zu verbinden, daß hierdurch den Erfordernissen zur Wahrung der Schriftform Genüge getan wird und auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben...
    Eine solche Heilungsklausel eröffnet der Partei daher lediglich die Möglichkeit, gegenüber dem Kündigenden Schadensersatz u.U. wegen Verletzung einer Vertragspflicht aus §§ 280 ff. BGB geltend zu machen.

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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    © Katja Krüger // Rechtsanwältin, Berlin 2007-2015