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    "Wer Recht erkennen will, muss zuvor in richtiger Weise gezweifelt haben." ARISTOTELES

    :: GEWERBERAUMMIETRECHT 2007 ::

    → Anforderungen an das Schriftformgebot:
    Nach dem Kammergericht, Beschluss vom 13. September 2007,12 U 36/07, in ZMR 2008,615, ist es zur Wahrung der Schriftform nach § 550 BGB i.d.R. ausreichend, wenn das Vertragsangebot der einen Partei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird.
    Außerdem ist Schriftform des § 550 BGB ist dann Genüge getan, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Vertragsgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses- aus der Vertragsurkunde ergeben. Weitere Bestimmungen müssen in die Urkunde nur dann aufgenommen werden, wenn sie nach dem Willen der Vertragsparteien wichtige Bestandteile des Vertrags sein sollen. Da ein „Übergabeprotokoll“ kein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist, kommt es für die Wahrung der Schriftform weder darauf an, dass diese Anlagen nicht vom Mieter unterzeichnet ist noch darauf, dass der Mieter falsch bezeichnet ist.
    Hinsichtlich der Annahmefrist ist es ständige Rechtssprechung des Kammergerichts mit der Begründung, dass bei großen Gesellschaften regelmäßig nicht damit gerechnet werden könne, dass bedeutende Vertragsangebote innerhalb weniger Tage angenommen werden können. Soweit der Senat eine Annahmefrist von nur fünf Tagen angenommen habe, beruhte dies auf den besonderen Umständen des Einzelfalles.

    → Will der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückstands fristlos kündigen, so hat er dies innerhalb einer angemessenen Frist zu tun. Im Einzelfall kann auch ein Zeitraum von fünf Monaten abgelaufen, so entschied das OLG Bremen mit Urteil vom 5. April 2007, 2 U/07. Vorliegend kam es bereits zu mehreren Streitigkeiten; es wurde ein Vergleich geschlossen, wonach sich der Mieter zur Zahlung der rückständigen Miete verpflichtet hat. Nachdem er dies nach fünf Monaten noch immer nicht getan hat, kündigte der Vermieter fristlos. Im Normalfall sollte jedoch eine Frist von vier bis sechs Wochen eingehalten werden.

    → Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verlangen, auch wenn die ortsübliche Miete niedriger ist. So entschied das OLG Brandenburg mit Beschluss vom 12. Juni 2007,3 U 8/07. Gemäß § 546 a BGB steht dem Vermieter ein Wahlrecht zu. Dieses darf er nur einmal ausüben, so dass er sich rechtzeitig überlegen sollte, ob er die vereinbarte oder die ortsübliche Miete verlangt.

    → Um die Schriftform zu wahren, reicht es aus, wenn das Vertragsangebot innerhalb von zwei bis drei Wochen angenommen wird. Im vorliegenden Fall lagen acht Tage zwischen der Unterschrift der Vermieterin und der Mieterin. Das Kammergericht entschied mit Urteil vom 5. Juli 2007,(8 U 182/06), dass eine kürzere Annahmefrist als zwei bis drei Wochen nur in ganz besonderen Ausnahmefällen gerechtfertigt sei, denn die in § 147 Absatz 2 BGB genannte Frist setzt sich aus der Zeit für die Übermittlung des Antrags, die Bearbeitungszeit sowie der Zeit für die Übermittlung der Antwort zusammen.

    → Hat der Mieter in einem Einkaufszentrum mit dem Vermieter eine Betriebspflicht vereinbart, so reicht es aus, wenn der Mieter nur einen Zugang zu seinem Laden geöffnet hält. Dies entschied das OLG Dresden mit Urteil vom 24. Juli 2007, (5 U 489/07). Vorliegend hatte der Textilmarkt, welcher zwei Geschosse angemietet hatte, die Türen zum oberen Geschoss geschlossen, um Personalkosten zu sparen. Hiergegen ist der Vermieter erfolglos vorgegangen.

    → Bei Unterzeichnung eines Gewerberaummietvertrages durch eine GmbH ist ein Vertretungszusatz bei der Unterschrift des Geschäftsführers nicht erforderlich. Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19. September 2007 (XII ZR 121/05) entschied, scheitert die Schriftform des Vertrages hieran nicht. In dem Fall wurde die GmbH laut Satzung von zwei Geschäftsführern vertreten. Ein Geschäftsführer hat den Mietvertrag unterschrieben. Anders als bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts besteht bei der GmbH keine Unsicherheit hinsichtlich der Frage, ob der Unterzeichnete im eigenen Namen oder für die GmbH auftritt. Daher sei die Schriftform gewahrt. Voraussetzung ist jedoch, dass sich aus dem Vertragskopf die Gesellschaftsform und ihre Vertretungsverhältnisse ergeben.

    → Ähnlich urteilte das Kammergericht mit der Entscheidung vom 14. Mai 2007 (8 U 193/06) für den Fall einer Aktiengesellschaft als Mieterin. Hier hatte ein Vertreter des Vorstandes ohne Vertretungszusatz unterzeichnet. Das Kammergericht ging davon aus, dass die Schriftform gewahrt wurde, da sich der Name der Aktiengesellschaft unmittelbar unter der Unterschrift befand. Die Tatsache, dass die Funktion des Unterzeichneten nicht sichtbar war, sei nach Ansicht des Kammergerichts lediglich eine Frage der Wirksamkeit des Vertragsabschlusses, nicht jedoch der Formwirksamkeit des Mietvertrages.

    → Das OLG Rostock hat mit Beschluss vom 8. Juni 2007 (3 W. 23/07) entschieden, dass der Vermieter keine Nutzungsentschädigung vom Mieter fordern kann, wenn er an den vom Mieter eingebrachten Gegenständen einen Vermieterpfandrecht ausübt. Voraussetzung für den Anspruch auf Nutzungsentschädigung ist immer die Vorenthaltung, welche nicht vorliegt, wenn ein Pfandrecht ausgeübt wird. Der Vermieter sollte daher abwägen, ob er das Vermieterpfandrecht geltend macht, oder die Nutzungsentschädigung für den Zeitraum zwischen Beendigung des Mietvertrages und endgültigen Auszug das Mieters für sich in Anspruch nimmt.

    → Zur Umlage von Nebenkosten hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 30. Mai 2007 (17 O. 246/06) entschieden, dass die Klausel, wonach „sämtliche Nebenkosten, wie Strom, Wasser, Müllabfuhr etc.“ nicht auch zur Umlage der Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung befugt. Weiterer Bestandteil der Klausel war sinngemäß: „sollten aufgrund des Umbaus irgendwelche zusätzlichen Steuern und öffentlichen Abgaben erhoben werden, werden diese ebenfalls vom Mieter getragen und monatlich gezahlt“. Hierdurch kam das OLG zu dem Schluss, dass der Vermieter nur die zuerst genannten Kosten verlangen dürfe.

    → Bei einem befristeten Mietvertrag, dessen Mietausfall mittels Bürgschaft gesichert wurde, kann die Bürgschaft nicht ohne weiteres aus wichtigen Gründen gekündigt werden. Die außerordentliche Kündigung einer Mietbürgschaft wegen Eintritts besondere Umstände, kommt lediglich in Betracht, wenn ein unbefristeter Mietvertrag zu Grunde liegt. Ferner reicht die Inanspruchnahme des Bürgen für die Unterbrechung der Verjährung der Hauptschuld nicht aus, es sei denn, der Hauptschuldner ist untergegangen (beispielsweise durch Löschung einer GmbH). Dies urteilte das Kammergericht mit Entscheidung vom 26.April 2007 (12 U 193/05).

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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