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    "Wer Recht erkennen will, muss zuvor in richtiger Weise gezweifelt haben." ARISTOTELES

    :: WOHNRAUMMIETRECHT 2014 ::

    →Keine Namensnennung bei Eigenbedarfskündigung
    Die Kläger erklärten Kündigung der 158 qm großen Wohnung mit der Begründung, ihre Tochter, die bisher eine 80 qm große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohne, benötige die größere Wohnung, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Der Mieter verlangte, den Lebensgefährten der Tochter namentlich zu benennen. Der BGH entschied, dass die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend sei. Soll zugunsten der (identifizierbar benannten) Tochter des Vermieters, die mit ihrem Lebensgefährten einen eigenen Hausstand begründen möchte, gekündigt werden, reichen entsprechende Angaben aus, ohne dass es der namentlichen Benennung des Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben bedarf.
    vgl. BGH, Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 284/13

    →Untermieterlaubnis bei Auslandsaufenthalt des Mieters
    Der Mieter hielt sich 2011 bis 2014 in Ottawa auf. Er wollte deshalb zwei der drei Zimmer gegen anteilige Erstattung des Mietzinses an einen Untermieter überlassen. Die Hausverwaltung erteilte die Erlaubnis nicht. Der Mieter erhob Klage auf Zustimmung zur Untervermietung und auf Zahlung entgangener Untermiete im Zeitraum vom 15. November 2010 bis 30. Oktober 2011 in Höhe von 7.475 €, weil die Mietinteressenten im Falle der Zustimmung bereit gewesen wären, die beiden vorderen Zimmer anzumieten. Der Mieter erhielt den Schadensersatz, da der Vermieter pflichtwidrig die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert hat. Die Kläger hatten ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung von zwei Räumen, weil sie hierdurch die Mietlasten hätten verringern und sich die Wohnung für die Zeit ihrer Rückkehr nach Deutschland hätten erhalten wollen. Nach § 553 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Dies gilt nach Satz 2 der Vorschrift nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Der BGH entschied, dass von einer "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" bereits dann auszugehen ist, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen. Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann überdies ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen.
    vgl. BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13

    →Kein Zugriff auf die Kaution während des Mietverhältnisses
    In § 7 des Mietvertrags war geregelt: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen. [...]"
    Wegen einer streitigen Mietforderung ließ sich der Vermieter das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen. Der Vermieter war jedoch nicht berechtigt, die Kautionssumme während des laufenden Mietverhältnisses in Anspruch zu nehmen, denn sein Vorgehen widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. § 7 des Mietvertrags ist wegen § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten.
    vgl. BGH, Urteil vom 07. Mai 2014 – VIII ZR 234/13
    Anders ist dies allerdings bei Gewerberaummietverträgen, da hier die Vorschrift des § 551 BGB nicht gilt.
    vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 1972 - VIII ZR 26/71-

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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